Négocier est un métier et nombre d’acquéreurs se sentent démunis au moment de faire baisser le prix de vente du bien immobilier qu’ils convoitent. Afin de vous donner le maximum de chances de bien négocier votre future acquisition voici quelques conseils :

-          Mettez en avant votre sérieux : profil financier rassurant (enveloppe financière définie avec au moins une banque, apport personnel important, travail stable, …), sérieux de votre projet (expliquer pourquoi vous souhaitez acheter, montrer que vous connaissez quelque peu le marché immobilier local pour avoir visité déjà un nombre important de biens immobiliers,…).

-          Ne pas forcement critiquer la maison ou l’appartement auprès des propriétaires : Effectivement certaines remarques peuvent irriter les vendeurs et cela ne fera que rendre plus délicat la communication entre les parties et donc la négociation. Si vous mettez en avant certains défauts afin de faire entendre raison au vendeur il faudra y mettre les formes.

-          Faire peur subtilement aux vendeurs : un agent immobilier compétant maitrisera parfaitement certains chiffres sur l’évolution du nombre de vente, l’allongement des durées pour vendre, le nombre de refus de crédit, le nombre d’acquéreurs potentiels peut être en baisse…essayez de faire votre possible en trouvant certains chiffres sur certains sites sérieux.

-          Justifier votre prix : essayer de connaitre les prix pratiqués pour un bien immobilier similaire (un appartement similaire vendu récemment dans la même copropriété….une maison quasi identique vendue il y a peu…).

-          Restez toujours optimiste et ne jamais refermer la négociation avant d’avoir trouvé un terrain d’entente.

-          Essayer autant que possible un certain mimétisme avec vos interlocuteurs. Essayer d’avoir la même gestuelle, une posture similaire par moment, un niveau de langue équivalant et un rythme lorsque vous parlez qui sera calqué sur celui du vendeur. Cette ultime technique peut surprendre et mériterai elle aussi d’être développée mais sachez qu’elle augmentera vos chances de négociation en mettant en confiance….la partie adverse.

-          Enfin n’oubliez pas que rien ne sert de surenchérir avec de nombreux arguments si vous n’avez pas contrecarré certaines objections des vendeurs.

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De quoi sont composés les frais de notaire ?

Ce qui représente la part la plus importante des frais de notaire, ce sont des droits de mutation. Les droits de mutation représentent 5.09% du prix de vente du bien immobilier.
3.80% du pourcentage des droits de mutation reviennent directement aux départements. Certains départements peuvent décider depuis le 1er mars 2014, d’augmenter leur part de revient de 0.70%. C’est-à-dire que les départements peuvent voir leur part de revient augmenter à 4.50%.
Ce qui signifie que les droits de mutation peuvent augmenter de 5.09% à 5.79%.
Mais les frais de notaire c’est aussi :
1- Les droits de mutation : 5.09% > 5.81% depuis l’année 2014
- Les 2% restant en moyenne sont :
2- Les émoluments du notaire
3- La contribution de sécurité immobilière
4- Les émoluments de formalités et frais divers
Voici un exemple :
Pour un bien immobilier qui coûte 250 000 €, voici ce qui va changer si le département en question augmente son droit de mutation.

• Les droits de mutation : 14 475 €

• Les émoluments du notaire : 2968 €

• La contribution de sécurité immobilière : 250 €

• Les émoluments de formalités et frais divers : 1000€

L’acheteur devra donc payer 18 693 € en 2014 de frais de notaire.
Les frais de notaires qui augmentent en 2014 s’appliquent aux :

• Biens immobiliers impérativement signés devant un notaire

• Biens immobiliers dont les départements ont augmenté leurs droits de mutation

Depuis le1er mars 2014, les droits de mutation ont augmenté dans certains départements, ceux qui le décideront. Les département de Saône et Loire et de l’Ain sont concernés par cette augmentation.

Retrouvez toutes les autres actualités notariales 2014 sur notre blog cabinet immobilier Plouhinec.

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Généralement, lorsque vous vendez un bien immobilier vous remboursez par anticipation le prêt en cours (en payant jusqu’à 3 % de pénalités de remboursement anticipé), puis vous contractez un nouveau prêt afin de financer votre nouvelle acquisition.

Or, il vous est possible de garder le prêt initial et de le transférer sur votre nouvelle acquisition.

Les principaux avantages de garder un prêt initial :

• Pas de pénalités de remboursement anticipé.

• Pas de frais de dossier.

• La proportion des intérêts par rapport au capital étant bien plus importante en début de remboursement du crédit que par la suite, vous amortissez beaucoup plus vite. A titre d’exemple avec une mensualité de 600 € par mois la première année en moyenne il est possible de payer 300 € d’intérêts par mois pour votre banquier. Après plusieurs années pour une mensualité toujours de 600 € par mois les intérêts peuvent être de seulement 150 €.

• Vous gardez le taux que vous aviez initialement. Si les taux actuels sont plus élevés que lorsque vous aviez contracté votre prêt, le gain est alors encore plus important.

Au final, avec un transfert de prêt sur une nouvelle acquisition c’est donc plusieurs millier d’euros que vous économisez lors de votre nouvel achat.

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Sur Mâcon, la tendance a été la même. Il s’agit donc d’une bonne nouvelle pour les personnes qui souhaitent acheter ; les prix ont baissé. Dans certains secteurs où la demande est moins forte, notamment les quartiers sud et nord de Mâcon les prix de l’immobilier ont même chuté. Depuis 2009 cette baisse marquée des prix atteint parfois 30 % pour certains types d’appartements. Une baisse des prix a été aussi visible pour la plupart des petits appartements (du studio au F2) et les appartements de plus de 100m². Cela s’explique par le fait que les petites surfaces ne sont que très peu demandées sur le marché mâconnais, tout comme les grands appartements qui sont délaissés au profil de maisons de même surfaces et parfois dans la même gamme de prix.

Dans le même temps, dans certains quartiers côtés de Mâcon ou de Charnay Les Mâcon, le prix de l’immobilier (des appartements et des maisons) ne montre que de légères évolutions. Concernant les environs de Mâcon, pour faire simple, la demande étant moins forte lorsque l’on s’éloigne de Mâcon, les prix ont tendance à baisser (parfois fortement) notamment à plus de 15 km de notre charmante ville.

Enfin, pour certains types de biens très demandés et souvent trop rares les prix ont de grande chance d’augmenter dans les mois qui viennent. Il s’agit des appartements bien situés de type 3 entre 65m² et 75m² ainsi que quelques rares maisons situées à moins 10 minutes de Mâcon dont le prix est compris entre 150 000 € et 200 000€ et dont le style correspond à la demande actuelle.

En conclusion, Les prix de l’immobilier au niveau local ayant donc globalement baissé et les taux d’emprunt étant historiquement bas, les acquéreurs peuvent désormais réaliser plus facilement leur projet d’acquisition. Pour finir, certains types de biens immobiliers très recherchés devraient voir leur prix augmenter tout comme le coût des emprunts immobiliers. Ainsi certains acquéreurs potentiels devraient en conséquence ne pas être trop attentistes pour réaliser leur acquisition immobilière.

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Tout bien immobilier se doit de faire figurer deux lettres afin de renseigner les acheteurs sur la qualité de l’isolation du bien immobilier qu’ils convoitent. Il s’agit du diagnostic de performance énergétique appelé plus couramment DPE.

Depuis le 1^er Mai 2013 le diagnostic de performance énergétique a été modifié dans le but de le rendre plus fiable. Afin que les estimations soient précises, les données prises en compte pour le calcul du DPE passent ainsi de 30 à 60. Cela est  notamment dû à  l’évolution des technologies de chauffage et d’isolation.

Désormais, l’apport solaire ou bien au contraire certaines ombres dues par exemple à un bâtiment voisin ou à des arbres rentreront en ligne de compte. Les déperditions énergétiques seront-elles aussi mieux prises en compte (avec par exemple un problème d’étanchéité sous une fenêtre).

De plus, les logiciels des diagnostiqueurs doivent désormais être validés et le niveau de compétences de ces professionnels a été accru.

Ces différentes modifications (la liste n’est ici pas exhaustive) devraient enfin permettre au diagnostic de performance énergétique, de donner des notes objectives aux acquéreurs potentiels d’un bien immobilier.

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